Glosario financiero: términos que es necesario conocer al contratar una hipoteca
Este lunes se celebró el I Día de la Educación Financiera, iniciativa que se engloba en el marco del Plan de Educación Financiera en la que colaboran los ministerios de Economía y Competitividad y Educación, Cultura y Deportes, y las principales entidades financieras a través de sus asociaciones, y que tiene como objetivo aumentar la cultura financiera de la sociedad. Con el deseo de colaborar en dicha formación, en Qipert hemos creado un glosario con los principales términos que todo usuario debe conocer antes de contratar una hipoteca.
Amortización anticipada: Devolución de capital antes de la fecha convenida, no pactada desde el origen del acuerdo. Generalmente, el banco cobra una comisión por realizar amortizaciones anticipadas, aunque puede negociarse.
Banco de España: Es la entidad que regula la actividad de la banca en España y es el responsable de defender los derechos del consumidor de los productos bancarios. Siendo parte integrante del Sistema Europeo de Bancos Centrales, está sometido a su estatuto, así como a las disposiciones del Tratado de la Comunidad Europea.
Cuota: Es el importe que el cliente se compromete a pagar, generalmente de forma mensual, a la entidad financiera que le ha concedido el préstamo, en concepto de intereses y devolución del capital prestado. Lo más frecuente es que sea constante, aunque también puede ser creciente o decreciente. Los expertos aconsejan que no se destine más de un tercio de los ingresos familiares al pago de la misma.
Diferencial: Porcentaje que las entidades financieras añaden al índice de referencia (Euribor, IRPH) para calcular el tipo de interés variable. Se trata de un dato importante a la hora de firmar un préstamo y es negociable con el banco.
Euribor: significa European Interbank Offered Rate, lo que traducido al español sería “tipo europeo de oferta interbancaria”. Es el índice de referencia más utilizado en España para otorgar préstamos hipotecarios y representa la media de los tipos de interés por los préstamos de dinero concedidos por los bancos con mayor volumen de negocio de la Unión Europea. Es un índice variable que fluctúa con la expansión/retracción de la economía.
Financiación de la vivienda: Cantidad de dinero prestado para la adquisición de una vivienda. Suele oscilar entre el 70% y el 80% del valor de tasación del inmueble que se compra. No es recomendable que se preste el 100% del valor, como se acostumbró a hacer en años anteriores, salvo para algunas economías con gran capacidad de generar ingresos, que son una excepción.
Gastos en el Registro de la Propiedad: Comprende los desembolsos por la inscripción de la escritura de compra-venta e hipoteca en el Registro de la Propiedad. Varían de acuerdo con el valor de la propiedad, en el caso de la compraventa, y el valor de la responsabilidad hipotecaria en el caso de la hipoteca.
Hipotecas bajo el agua: Son hipotecas firmadas en un momento de precios al alza. Un tiempo después, cuando el precio de la vivienda baja, llega un momento en que el hipotecado está pagando un préstamo por más valor que el que tiene su casa.
Índices de referencia: Índices públicos que regulan los préstamos a interés variable. Están expresados en forma de porcentaje y su base de cálculo es diferente en cada caso. El más utilizado actualmente es el Euribor, aunque también existen otros como el IRPH de cajas, IRPH de bancos o IRPH del conjunto de entidades financieras. Los índices de referencia se publican en el Boletín del Estado (BOE) y se recomienda utilizar estos índices oficiales.
Libre de cargas: Se refiere a que una propiedad no tiene ninguna limitación sobre su dominio, es decir, que no pesan sobre ella hipotecas, cláusulas resolutorias, o embargos. Si se desea conocer el estado de las cargas de una propiedad hay que dirigirse al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple.
Mutuo: sinónimo de préstamo, cantidad de dinero que se solicita, generalmente a una institución financiera, con la obligación de devolverlo con un interés.
Novación: Documento público mediante el cual cliente y entidad financiera acuerdan ciertas modificaciones del contrato de la hipoteca. Implica una alteración sin cambio de entidad y se trata de la modalidad más barata para realizar modificaciones permanentes al préstamo hipotecario.
Oferta vinculante: Documento que emite la entidad financiera con el detalle de las condiciones del préstamo hipotecario, que firmado ante notario deberá cumplir con todas las condiciones detalladas en la oferta vinculante. El banco está obligado a entregar la oferta vinculante con diez días de anticipación a la firma de la hipoteca ante notario.
Préstamo hipotecario: Préstamo de dinero cuya garantía es un inmueble. Habitualmente se solicita para financiar la compra de una propiedad que es la que garantiza el pago del mutuo.
Ratio de endeudamiento: Es un coeficiente utilizado por las entidades de crédito que calcula qué parte de tus ingresos se destina al pago de tus deudas. La fórmula, al calcularla para una hipoteca, está compuesta por la “cuota de la hipoteca” sumada a la “cuota de otros préstamos” y esta suma se divide entre los ingresos.
Subrogación: Proceso jurídico que tiene como objetivo cambiar la hipoteca a otra entidad financiera mejorando las condiciones económicas, pudiendo modificar el tipo de interés o el plazo de amortización.
Tipo de interés: Porcentaje aplicado al capital pendiente que se cobra al financiar un préstamo de dinero.
Usufructo: Es la cesión del derecho de uso y disfrute de una propiedad a otra persona, sin que se ceda la titularidad de la misma.
Vivienda de precio libre: Inmuebles que se ofrecen de forma libre en el mercado y cuyo precio no está regulado por la Administración Pública, como ocurre con las VPO, sino por la oferta y la demanda.
Photo credit: OC Always / Foter / CC BY
Fuentes de información: www.ahe.es (10 consejos prácticos para elegir su préstamo); www.rae.es, www.helpmycash.com, https://es.wikipedia.org
Entrevista a Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española: ‘Tenemos poca cultura financiera’
¿Sabemos los españoles cómo funciona nuestro sistema financiero? ¿Conocemos qué es exactamente una hipoteca y qué derechos y obligaciones asumimos al firmarlas? En el marco del I Día de la Educación Financiera, que precisamente trata de concienciar sobre la importancia de tener unos conocimientos básicos que permitan a los ciudadanos tomar decisiones económicas correctas a lo largo de sus vida, este EL MUNDO entrevista a Santos González, representante de las entidades que conceden las hipotecas. Probablemente, la firma de este préstamo sea la decisión económica más vinculante que afronte una persona.
- ¿Piensa que los españoles tenemos una cultura financiera deficiente? ¿A qué cree que se debe?
- Tenemos poca cultura financiera. Quizás porque hemos pensado que no era necesaria de manera global. Como individuos nos interesa una información puntual sobre algún producto concreto que necesitamos, pero no una información general sobre cómo funciona el mercado del dinero, en el que irremediablemente estamos metidos y, por tanto, afecta a nuestra vida cotidiana.
- ¿Qué deberían saber los ciudadanos de cómo funciona nuestro mercado hipotecario y cree que no saben?
- Fundamentalmente, deberían saber que la contratación de una hipoteca está protegida legalmente en cuanto a la información necesaria para poder contratarla, el acceso previo a las condiciones de contratación, la comparecencia de un notario con obligaciones adicionales de informar y de un registrador que debe impedir el acceso al Registro de la Propiedad de cláusulas abusivas. Los ciudadanos deben saber que la legislación les protege. A ellos corresponde el esfuerzo de entenderlo y, si no es así, de solicitar explicaciones adicionales, pero nunca firmar con dudas sobre las características y consecuencias del contrato.
- ¿Ha mejorado el nivel de conocimiento a raíz de la crisis?
- El punto de partida no es bueno, aunque estamos mejorando. Toda la información resultante de la crisis ha hecho que los nuevos solicitantes comparen más y se informen mejor.
- Más allá de la grave crisis económica y la pérdida masiva de empleos, ¿cree que se puede achacar una parte de los problemas de impagos hipotecarios a esta incultura financiera?
- Yo creo que no. Es posible que la falta de educación financiera tuviera que ver con la contratación de un préstamo no adecuado a las características y necesidades de algunos deudores, pero, con carácter general, la morosidad tiene una relación directa con alteraciones de los ingresos.
- ¿Qué puede hacer el sector financiero para contribuir a mejorar los conocimientos de los ciudadanos?
- Por encima de cualquier otra cosa, comprender perfectamente que la entidad financiera y el cliente son caras de la misma moneda y, por tanto, sólo desde la mutua satisfacción se puede entender que la relación sea duradera, como se corresponde con los plazos hipotecarios. Clientes mejor informados serán mejores clientes.
- ¿Cree que deberían implicarse las administraciones de algún modo en esta tarea?
- Por supuesto. La educación, sea de lo que fuere, es un proceso continuo y cuyo inicio debería estar en el colegio. Pero deberíamos entender que acercarnos con naturalidad y solvencia a conocimientos generales sobre la economía va mucho más allá del conocimiento puntual de un producto financiero que se quiera contratar. Las dosis más generales y prácticas del funcionamiento financiero deben estar en los niveles más generales de conocimiento de los ciudadanos, y esto tiene mucho que ver con la acción pública.
- ¿Qué cosas básicas debería tener en cuenta alguien que va a solicitar una hipoteca?
- Desde la AHE, hemos resumido esta cuestión en 10 consejos prácticos que se pueden consultar en nuestra web. Esta guía hace particular referencia al importe, el plazo, los tipos de interés, la información necesaria y la responsabilidad que se asume cuando se toma un préstamo. Estos puntos están tratados de forma concisa y sencilla, pero creemos que también muy pedagógica.
- Como regla general, ¿qué porcentaje del salario familiar se debería dedicar a pagar la cuota mensual?
- La regla general dice que no debería ser superior a un tercio del salario mensual neto. Pero esta cuestión se debe ponderar, dependiendo del nivel absoluto de salario y la estructura familiar, tanto en número de miembros como en cargas económicas.
- ¿Y qué colchón de seguridad se debería dejar teniendo en cuenta posibles subidas de los tipos de interés?
- Tanto por parte de las entidades financieras como de los ciudadanos sería conveniente que se analizara la capacidad de reembolso. No en respuesta a la situación actual de tipos (inusualmente baja), sino a la cotización media de los últimos años (o una cautela similar). En todo caso, siempre estará la opción del tipo fijo.
- Precisamente, a la vista de las actuales y atractivas ofertas de hipotecas fijas, muchas personas dudan entre si es más conveniente hipotecarse a tipo fijo o variable. ¿Qué consejos puede dar a este respecto?
- Quizás, por lo que acabo de comentar, contratar un tipo fijo o al menos uno mixto, con un tipo inicial plurianual, es una opción a valorar seriamente. Son más caros, pero incorporan la tranquilidad de no verse afectado por ningún movimiento de los tipos de interés. La tranquilidad puede valer la diferencia.
- No deja de sorprender que algunas entidades sigan ofreciendo préstamos hipotecarios por el 100% del valor de tasación del piso. ¿Qué le parece esta práctica? ¿Recomendaría a alguien firmar una hipoteca así?
- No es una práctica muy recomendable, salvo para algunas economías con gran capacidad de generar ingresos. No para la mayoría. No obstante, es conveniente distinguir cuando la oferta es por la tasación o por el precio de compra. Es posible que en los momentos actuales de precios bajos, la tasación sea superior y esto pudiera justificar algunas de estas ofertas.
Entrevista publicada por el diario El Mundo: http://www.elmundo.es/economia/2015/10/02/560d84c1ca4741cf2a8b45a5.html
Foto de ANTONIO M. XOUBANOVA