Year: 2015

Glosario financiero: términos que es necesario conocer al contratar una hipoteca

Este lunes se celebró el I Día de la Educación Financiera, iniciativa que se engloba en el marco del Plan de Educación Financiera en la que colaboran los ministerios de Economía y Competitividad y Educación, Cultura y Deportes, y las principales entidades financieras a través de sus asociaciones, y que tiene como objetivo aumentar la cultura financiera de la sociedad. Con el deseo de colaborar en dicha formación, en Qipert hemos creado un glosario con los principales términos que todo usuario debe conocer antes de contratar una hipoteca.

Amortización anticipada: Devolución de capital antes de la fecha convenida, no pactada desde el origen del acuerdo. Generalmente, el banco cobra una comisión por realizar amortizaciones anticipadas, aunque puede negociarse.

Banco de España: Es la entidad que regula la actividad de la banca en España y es el responsable de defender los derechos del consumidor de los productos bancarios. Siendo parte integrante del Sistema Europeo de Bancos Centrales, está sometido a su estatuto, así como a las disposiciones del Tratado de la Comunidad Europea.

Cuota: Es el importe que el cliente se compromete a pagar, generalmente de forma mensual, a la entidad financiera que le ha concedido el préstamo, en concepto de intereses y devolución del capital prestado. Lo más frecuente es que sea constante, aunque también puede ser creciente o decreciente. Los expertos aconsejan que no se destine más de un tercio de los ingresos familiares al pago de la misma.

Diferencial: Porcentaje que las entidades financieras añaden al índice de referencia (Euribor, IRPH) para calcular el tipo de interés variable. Se trata de un dato importante a la hora de firmar un préstamo y es negociable con el banco.

Euribor: significa European Interbank Offered Rate, lo que traducido al español sería “tipo europeo de oferta interbancaria”. Es el índice de referencia más utilizado en España para otorgar préstamos hipotecarios y representa la media de los tipos de interés por los préstamos de dinero concedidos por los bancos con mayor volumen de negocio de la Unión Europea. Es un índice variable que fluctúa con la expansión/retracción de la economía.

Financiación de la vivienda: Cantidad de dinero prestado para la adquisición de una vivienda. Suele oscilar entre el 70% y el 80% del valor de tasación del inmueble que se compra. No es recomendable que se preste el 100% del valor, como se acostumbró a hacer en años anteriores, salvo para algunas economías con gran capacidad de generar ingresos, que son una excepción.

Gastos en el Registro de la Propiedad: Comprende los desembolsos por la inscripción de la escritura de compra-venta e hipoteca en el Registro de la Propiedad. Varían de acuerdo con el valor de la propiedad, en el caso de la compraventa,  y el valor de la responsabilidad hipotecaria en el caso de la hipoteca.

Hipotecas bajo el agua: Son hipotecas firmadas en un momento de precios al alza. Un tiempo después, cuando el precio de la vivienda baja, llega un momento en que el hipotecado está pagando un préstamo por más valor que el que tiene su casa.

Índices de referencia: Índices públicos que regulan los préstamos a interés variable. Están expresados en forma de porcentaje y su base de cálculo es diferente en cada caso. El más utilizado actualmente es el Euribor, aunque también existen otros como el IRPH de cajas, IRPH de bancos o IRPH del conjunto de entidades financieras. Los índices de referencia se publican en el Boletín del Estado (BOE) y se recomienda utilizar estos índices oficiales.

Libre de cargas: Se refiere a que una propiedad no tiene ninguna limitación sobre su dominio, es decir, que no pesan sobre ella hipotecas, cláusulas resolutorias, o  embargos. Si se desea conocer el estado de las cargas de una propiedad hay que dirigirse al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple.

Mutuo: sinónimo de préstamo, cantidad de dinero que se solicita, generalmente a una institución financiera, con la obligación de devolverlo con un interés.

Novación: Documento público mediante el cual cliente y entidad financiera acuerdan ciertas modificaciones del contrato de la hipoteca. Implica una alteración sin cambio de entidad y se trata de la modalidad más barata para realizar modificaciones permanentes al préstamo hipotecario.

Oferta vinculante: Documento que emite la entidad financiera con el detalle de las condiciones del préstamo hipotecario, que firmado ante notario deberá cumplir con todas las condiciones detalladas en la oferta vinculante. El banco está obligado a entregar la oferta vinculante con diez días de anticipación a la firma de la hipoteca ante notario.

Préstamo hipotecario: Préstamo de dinero cuya garantía es un inmueble. Habitualmente se solicita para financiar la compra de una propiedad que es la que garantiza el pago del mutuo.

Ratio de endeudamiento: Es un coeficiente utilizado por las entidades de crédito que calcula qué parte de tus ingresos se destina al pago de tus deudas. La fórmula, al calcularla para una hipoteca, está compuesta por la “cuota de la hipoteca” sumada a la “cuota de otros préstamos” y esta suma se divide entre los ingresos.

Subrogación: Proceso jurídico que tiene como objetivo cambiar la hipoteca a otra entidad financiera mejorando las condiciones económicas, pudiendo modificar el tipo de interés o el plazo de amortización.

Tipo de interés: Porcentaje aplicado al capital pendiente que se cobra al financiar un préstamo de dinero.

Usufructo: Es la cesión del derecho de uso y disfrute de una propiedad a otra persona, sin que se ceda la titularidad de la misma.

Vivienda de precio libre: Inmuebles que se ofrecen de forma libre en el mercado y cuyo  precio no está regulado por la Administración Pública, como ocurre con las VPO, sino por la oferta y la demanda.

 

Photo credit: OC Always / Foter / CC BY

Fuentes de información: www.ahe.es (10 consejos prácticos para elegir su préstamo); www.rae.es, www.helpmycash.com, https://es.wikipedia.org

Entrevista a Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española: ‘Tenemos poca cultura financiera’

¿Sabemos los españoles cómo funciona nuestro sistema financiero? ¿Conocemos qué es exactamente una hipoteca y qué derechos y obligaciones asumimos al firmarlas? En el marco del I Día de la Educación Financiera, que precisamente trata de concienciar sobre la importancia de tener unos conocimientos básicos que permitan a los ciudadanos tomar decisiones económicas correctas a lo largo de sus vida, este EL MUNDO entrevista a Santos González, representante de las entidades que conceden las hipotecas. Probablemente, la firma de este préstamo sea la decisión económica más vinculante que afronte una persona.

¿Piensa que los españoles tenemos una cultura financiera deficiente? ¿A qué cree que se debe?
Tenemos poca cultura financiera. Quizás porque hemos pensado que no era necesaria de manera global. Como individuos nos interesa una información puntual sobre algún producto concreto que necesitamos, pero no una información general sobre cómo funciona el mercado del dinero, en el que irremediablemente estamos metidos y, por tanto, afecta a nuestra vida cotidiana.
¿Qué deberían saber los ciudadanos de cómo funciona nuestro mercado hipotecario y cree que no saben?
Fundamentalmente, deberían saber que la contratación de una hipoteca está protegida legalmente en cuanto a la información necesaria para poder contratarla, el acceso previo a las condiciones de contratación, la comparecencia de un notario con obligaciones adicionales de informar y de un registrador que debe impedir el acceso al Registro de la Propiedad de cláusulas abusivas. Los ciudadanos deben saber que la legislación les protege. A ellos corresponde el esfuerzo de entenderlo y, si no es así, de solicitar explicaciones adicionales, pero nunca firmar con dudas sobre las características y consecuencias del contrato.
¿Ha mejorado el nivel de conocimiento a raíz de la crisis?
El punto de partida no es bueno, aunque estamos mejorando. Toda la información resultante de la crisis ha hecho que los nuevos solicitantes comparen más y se informen mejor.
Más allá de la grave crisis económica y la pérdida masiva de empleos, ¿cree que se puede achacar una parte de los problemas de impagos hipotecarios a esta incultura financiera?
Yo creo que no. Es posible que la falta de educación financiera tuviera que ver con la contratación de un préstamo no adecuado a las características y necesidades de algunos deudores, pero, con carácter general, la morosidad tiene una relación directa con alteraciones de los ingresos.
¿Qué puede hacer el sector financiero para contribuir a mejorar los conocimientos de los ciudadanos?
Por encima de cualquier otra cosa, comprender perfectamente que la entidad financiera y el cliente son caras de la misma moneda y, por tanto, sólo desde la mutua satisfacción se puede entender que la relación sea duradera, como se corresponde con los plazos hipotecarios. Clientes mejor informados serán mejores clientes.
¿Cree que deberían implicarse las administraciones de algún modo en esta tarea?
Por supuesto. La educación, sea de lo que fuere, es un proceso continuo y cuyo inicio debería estar en el colegio. Pero deberíamos entender que acercarnos con naturalidad y solvencia a conocimientos generales sobre la economía va mucho más allá del conocimiento puntual de un producto financiero que se quiera contratar. Las dosis más generales y prácticas del funcionamiento financiero deben estar en los niveles más generales de conocimiento de los ciudadanos, y esto tiene mucho que ver con la acción pública.
¿Qué cosas básicas debería tener en cuenta alguien que va a solicitar una hipoteca?
Desde la AHE, hemos resumido esta cuestión en 10 consejos prácticos que se pueden consultar en nuestra web. Esta guía hace particular referencia al importe, el plazo, los tipos de interés, la información necesaria y la responsabilidad que se asume cuando se toma un préstamo. Estos puntos están tratados de forma concisa y sencilla, pero creemos que también muy pedagógica.
Como regla general, ¿qué porcentaje del salario familiar se debería dedicar a pagar la cuota mensual?
La regla general dice que no debería ser superior a un tercio del salario mensual neto. Pero esta cuestión se debe ponderar, dependiendo del nivel absoluto de salario y la estructura familiar, tanto en número de miembros como en cargas económicas.
¿Y qué colchón de seguridad se debería dejar teniendo en cuenta posibles subidas de los tipos de interés?
Tanto por parte de las entidades financieras como de los ciudadanos sería conveniente que se analizara la capacidad de reembolso. No en respuesta a la situación actual de tipos (inusualmente baja), sino a la cotización media de los últimos años (o una cautela similar). En todo caso, siempre estará la opción del tipo fijo.
Precisamente, a la vista de las actuales y atractivas ofertas de hipotecas fijas, muchas personas dudan entre si es más conveniente hipotecarse a tipo fijo o variable. ¿Qué consejos puede dar a este respecto?
Quizás, por lo que acabo de comentar, contratar un tipo fijo o al menos uno mixto, con un tipo inicial plurianual, es una opción a valorar seriamente. Son más caros, pero incorporan la tranquilidad de no verse afectado por ningún movimiento de los tipos de interés. La tranquilidad puede valer la diferencia.
No deja de sorprender que algunas entidades sigan ofreciendo préstamos hipotecarios por el 100% del valor de tasación del piso. ¿Qué le parece esta práctica? ¿Recomendaría a alguien firmar una hipoteca así?
No es una práctica muy recomendable, salvo para algunas economías con gran capacidad de generar ingresos. No para la mayoría. No obstante, es conveniente distinguir cuando la oferta es por la tasación o por el precio de compra. Es posible que en los momentos actuales de precios bajos, la tasación sea superior y esto pudiera justificar algunas de estas ofertas.

 

Entrevista publicada por el diario El Mundo: http://www.elmundo.es/economia/2015/10/02/560d84c1ca4741cf2a8b45a5.html

Foto de ANTONIO M. XOUBANOVA

Qipert se suma al grupo de empresas que apuestan por la Formación Dual

En Qipert siempre se le ha dado especial importancia a la formación. Son muchas las iniciativas que la compañía ha llevado a cabo en los últimos años y ahora le ha llegado el turno a la FP Dual, que servirá para formar a los futuros profesionales en las nuevas necesidades que están surgiendo en el sector financiero, un área que está viviendo una importante transformación.

Este mes de octubre 17 alumnos comenzarán a disfrutar de esta formación reglada con la colaboración de 52 profesionales de los centros de gestión de Qipert ubicados en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y San Sebastián. Las áreas de formación de las que consta el programa van desde la utilización de herramientas tecnológicas hasta conocimientos técnicos y habilidades sociales que podrán desarrollar en el día a día de su experiencia laboral durante el periodo de prácticas.

Gracias a varios convenios establecidos con la Consejería de Educación, los institutos y colegios correspondientes y la empresa, los alumnos disfrutarán inicialmente de 3 a 6 meses de formación becada por Qipert, con la posibilidad de prórroga e incluso de incorporarse definitivamente a la compañía con un contrato de trabajo. Son ocho los centros con los que la compañía ha firmado dichos acuerdos: Colegio Retamar, IES Clara del Rey y IES Alonso de Avellaneda en Madrid; Salesians Domenech Sabio en Barcelona; IES Mare Nostrum en Alicante; Florida Centro de Formación Cooperativa Valenciana en Valencia; y AEG Ikastetxea en San Sebastián.

El programa de formación se ha diseñado para que los profesionales del futuro próximo estén preparados para afrontar todos los cambios que está sufriendo el sector de los servicios y las finanzas. Desde el departamento de formación de Qipert aseguran que “con el FP Dual estamos apostando por ayudar a los profesionales de mañana y contribuir a la competitividad de la sociedad adaptando la formación a las necesidades actuales de las empresas, a la vez que se dota a los alumnos de capacidades para afrontar los cambios del futuro”.

Photo credit: Debarshi Ray / Foter / CC BY-SA

Diversos informes confirman que este será el año de la recuperación del sector inmobiliario

Todo apunta a que el sector de la vivienda continúa su mejora y deja atrás los años de mayor dificultad para vendedores, bancos y profesionales de la construcción.  Los últimos datos del INE confirman que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad el pasado mes de junio fue un 26,3% superior al del mismo periodo del año 2014, con un total de 21.454 inmuebles. Así, las viviendas hipotecadas encadenan trece meses consecutivos con ascensos de dos dígitos. Es de destacar que el repunte de junio se haya acelerado más de quince puntos respecto al experimentado en mayo, cuando la firma de hipotecas sobre viviendas subió un 10,9%.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en el sexto mes del año los 103.626 euros, un 4,2% más que el mismo mes de 2014, mientras que el capital prestado aumentó un 31,7% en tasa interanual, hasta superar los 2.223 millones de euros. En tasa mensual (junio en comparación con mayo), las hipotecas sobre viviendas se incrementaron un 8,7%, su primer ascenso en este mes en los últimos cinco años, mientras que el capital prestado creció un 8,4%, la primera subida en este punto que se registra desde 2011.

Son muchos los expertos que ofrecen datos alentadores para el sector inmobiliario. El Instituto Nacional de Estadística recientemente publicaba un estudio donde apuntaba a que el precio de los pisos se ha disparado un 4,2% en el segundo trimestre de este año con respecto al primero, con una variación anual del 4%, siendo la mayor subida de precios desde 2007. Las subidas interanuales tanto de la vivienda nueva como de la usada son las mayores desde antes de la crisis, de la época de la burbuja.

En cambio, el último estudio de los Registradores de la Propiedad apunta a un aumento incluso mayor en el precio de la vivienda, y asegura que subió el 5,12% de media en el segundo trimestre de 2015 respecto al mismo periodo del año anterior, y el 2,80% respecto al primer trimestre de este año.  Al compararlo con los datos previos, se puede observar que se trata de una tasa de crecimiento muy superior a la registrada en 2014 (cuando se subía a un ritmo del 2,65% interanual y del 1,88% trimestral), lo que vendría a corroborar la mejora del sector. En todo caso, según los expertos, los precios aún están el 29% por debajo del pico máximo que alcanzaron en plena burbuja del ladrillo, en el tercer trimestre del 2007. En lo que a geografía se refiere, el Colegio de Registradores advierte que la recuperación no es homogénea en toda España, y que aún hay zonas donde los ajustes pueden continuar. El mayor interés inmobiliario se concentra en Cataluña, Madrid, Baleares, Canarias y la Comunidad Valenciana, es decir, las grandes plazas inmobiliarias y los principales destinos turísticos.

Al analizar los datos del número de hipotecas constituidas sobre viviendas por comunidades autónomas el pasado mes de junio, según el INE, las que registraron un mayor número de gestiones fueron Andalucía (4.245), Madrid (4.201) y Cataluña (2.713), y las que menos La Rioja (133), Cantabria (241) y Asturias (313). Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre casas fueron Madrid (569,5 millones de euros), Andalucía (371,5 millones de euros) y Cataluña (319,1 millones).

Los expertos del área de gestión hipotecaria de Qipert consideran que “la evolución de las hipotecas concedidas es positiva y estos últimos datos confirman que 2015 será un año de recuperación del sector inmobiliario en buena parte del país”.

Photo credit: CD_Fr / Foter / CC BY-SA

El alquiler vacacional se postula, cada vez con más fuerza, como una atractiva alternativa turística a los hoteles

Con la llegada del verano, son muchas las familias que buscan opciones económicas para disfrutar de unos días de descanso. El alquiler vacacional se está consolidando en el panorama turístico, tanto por el lado de la demanda como el de la oferta, y sus ventajas principales frente a los establecimientos hoteleros son el abanico de opciones existente y la comodidad que proporciona disponer de una casa durante las vacaciones. Apartamentos para parejas, chalés o villas de todos los tamaños son una opción que cada vez cuenta con más adeptos por la privacidad, el espacio y la flexibilidad que ofrecen.  Según un informe de la consultora Ernst & Young, el parque residencial español destinado a este tipo de arrendamiento tiene una capacidad total para 2,7 millones de inquilinos, con las ciudades de playa entre los grandes epicentros de la oferta.

Este régimen se postula como una alternativa turística. Tal y como recoge TecniTasa en su informe anual, el precio medio en primera línea de playa en agosto es de 595€ por semana, un 7% más caro que el año anterior. Como se puede observar en el informe, los precios varían en función de la tipología, la superficie, las dotaciones de la urbanización o de si dispone o no de garaje, pero los destinos más económicos son las playas de Lugo, La Coruña, Las Palmas o Valencia, donde es posible alquilar un apartamento por 290€ por semana. En cambio, Ibiza, Sotogrande o Hondarribia son los destinos donde mayor coste tienen estas alternativas turísticas. Y es que se trata de una opción adecuada para todos los bolsillos. Según los expertos, las viviendas turísticas, por las que optan mayoritariamente familias, posibilitan estancias más largas que los hoteles por su menor coste -siete días frente a tres-.

Consejos a la hora de alquilar una casa de vacaciones: 

  • Aclara previamente todos los temas que te importan sobre el alojamiento: dirección y situación exacta, distancias y forma de acceso a lugares que te interesan, distribución de camas y habitaciones, equipamiento de terraza, utensilios de cocina, sábanas y toallas, posibles ruidos, etc. Se aconseja disponer de una foto clara del alojamiento
  • Infórmate del coste total: confirma el precio final del alquiler con el propietario, ya que el coste por día que se anuncia puede ser modificado si el piso se alquila por una semana o quincena. También es imprescindible cerrar el precio previamente, teniendo en cuenta el número de personas que os vayáis a alojar. Asegúrate de que la limpieza del alojamiento, el aparcamiento o los gastos de consumo no tienen un coste adicional, así como la gestión de la fianza y las condiciones de cancelación.
  • Redacta un contrato: para evitar malentendidos y para seguridad del propietario y el inquilino, es recomendable firmar un contrato por escrito donde se incluya toda la información relevante del acuerdo al que se llega, incluyendo los datos del DNI de todos los interesados.
  • Detalla con el propietario la entrega de llaves: define previamente cómo se efectuará la entrega de llaves a la llegada y la devolución de las mismas.
  • Acuerda las condiciones de limpieza a la entrada y la salida: conoce si te ofrecerán cambio de sábanas, se realizarán limpiezas del piso mientras esté alquilado…
  • No te olvides de disponer de varios medios de contacto del propietario: además del móvil, se recomienda disponer de otro teléfono de contacto (fijo a poder ser, ya que aporta más información) y un email para poder gestionar cualquier problema con el dueño.
  • Desconfía si:
    • Nunca es posible contactar por teléfono con el propietario o que se niegan a darte un teléfono fijo.
    • Ante precios excesivamente bajos y presionan por cerrar el alquiler
    • Cuando firmes un contrato asegúrate de que siempre aparece el DNI y los datos básicos del propietario.

 

Para evitar cualquier posible fraude, desde Qipert aconsejamos colaborar con profesionales reconocidos. Y por supuesto, se opte por el tradicional establecimiento hotelero, el alquiler vacacional o cualquier otra forma de disfrutar de los días de descanso, queremos desearte unas muy felices vacaciones.

Photo credit: ToGa Wanderings / Foter / CC BY