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La semana pasada comenzó la campaña de la renta que estará marcada por la exención de impuestos a la dación en pago de la vivienda habitual y por el fin de las deducciones por compra posterior a enero de 2013, así como por alquiler de vivienda. Para conocer bien en qué y cómo afectan estos cambios, tanto a los contribuyentes como a las entidades financieras o el estado, hemos hablado con los responsables del departamento Administración, Gestión y Comercialización de Activos de Qipert y nos han ofrecido su conocimiento y opinión al respecto.
Desde 1 de enero de 2014 la dación en pago de vivienda habitual está exenta de tributación en el IRPF en cuanto a la ganancia patrimonial (plusvalía) experimentada por los deudores que cumplan los requisitos del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE de 10 de marzo). El carácter restrictivo del Real Decreto de 2012, al que unicamente podían acogerse aquellas personas incluidas dentro del umbral de exclusión, se amplía con la reforma de 2014 de manera que pueden verse beneficiadas de esta exención en el IRPF los deudores en los que concurran las siguientes circunstancias: que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor; que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales; que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios; y, en todo caso, será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda. Se hace extensiva la exención por tanto no solo a daciones en pago sino a ejecuciones hipotecarias o notariales. Si bien no resultará de aplicación esta exención cuando el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar la enajenación de la vivienda.
En 2012 igualmente se invirtió el sujeto pasivo en el pago de IVTNU (plusvalía municipal) dejando de responder el cedente del pago de la misma, resultando la entidad financiera quien tenía que hacer frente al pago del impuesto. Para las entidades financieras este escenario tiene otro análisis en el que sin duda no resultan beneficiadas, puesto que se enfrentan a un préstamo impagado, con los costes generados en un intento de recuperación primero de forma amistosa y posteriormente por vía judicial o notarial. Una vez adquirido el inmueble han de asumir el pago de ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), y plusvalía municipal (IVTNU), y deben atender los gastos generado por activo de forma natural tanto en materia de contribución urbana (IBI) como de comunidades de propietarios según las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
En lo que a la administración se refiere, intenta paliar con esta medida la alarma social generada por el crecimiento de las daciones en pago y ejecuciones hipotecarias que afectan a familias completas con cargas familiares y situaciones de vulnerabilidad que sin duda tienen que ser merecedoras de protección fiscal o de discriminación positiva destinada a disminuir la sensación de injusticia social.
Desde Qipert hemos sabido evolucionar en su catálogo de servicios, adaptarnos a las circunstancias del mercado inmobiliario actuales y generar valor, convirtiéndonos en proveedor de carácter estratégico para las entidades financieras y Fondos de Inversión a través de la gestión integral del activo inmobiliario desde que entra a formar parte de la cartera de la entidad hasta su venta.
A efectos de hablar de la deducción por vivienda habitual, conviene diferenciar entre quienes compraron su casa antes del 1 de enero de 2013 y quienes lo hagan con posterioridad a esa fecha: Para las adquisiciones de viviendas realizadas antes de 1 de Enero de 2013 existen una serie de deducciones que el contribuyente puede practicar sobre las cantidades satisfechas para la compra de la casa cuando esta se ha producido mediante financiación ajena, es decir, cuando hemos tenido que pedir una hipoteca. Dentro Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, se recupera la deducción por adquisición universal y con carácter retroactivo. El porcentaje a desgravar será de un 15% sobre las cantidades aportadas con un límite máximo de 9.040 euros. Entre las cantidades a desgravar, se debe incluir el capital amortizado, los intereses satisfechos y los gastos derivados de la financiación, como por ejemplo un seguro de vida ligado a la misma y que la mayoría de bancos obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario.
Para quienes adquirieron su vivienda con posterioridad a 1 de enero de 2013, el caso es diferente. La Ley de Presupuestos Generales del Estado 2013 eliminó la deducción por compra de vivienda habitual para todas aquellas adquisiciones posteriores al 1 de enero de 2013. Es decir, que quienes hayan comprado su casa ahora mismo no pueden disfrutar de ningún tipo de ventaja fiscal. A efectos prácticos esto supone la pérdida de hasta 1.350 euros en ventajas fiscales cada año. En el caso de adquisición de una segunda vivienda para convertirse en vivienda habitual (recordemos las famosas hipotecas puente que permitían cambiar de vivienda sin haber vendido la primera), la deducción funciona de diferente forma, ya que no se permite la deducción hasta que la inversión no supere las cantidades invertidas en la anterior vivienda. Conviene aclarar que las segundas residencias (por ejemplo, la casa de la playa o de la sierra) no dan derecho a deducción.
Alquilar la vivienda habitual es otro elemento que permite deducir, tanto al arrendador como al arrendatario. En el caso del arrendatario, es decir, quien habita la vivienda, las deducciones funcionan de forma similar a las de la compra de vivienda, solo que con algunas restricciones en función de la edad y de la Comunidad Autónoma. La deducción por alquiler de vivienda en el caso del inquilino se compone de dos tramos, uno estatal y otro autonómico. Esto quiere decir que una deducción se aplica en todo el territorio nacional y la otra depende de cada Comunidad Autónoma. La deducción del tramo estatal mantiene los mismos baremos que la deducción por vivienda, sólo que el porcentaje a deducir es del 10% sobre las cantidades aportadas. En las deducciones autonómicas es donde existen mayores diferencias. En el caso del arrendador, está exentos de pagar el IVA siempre que la casa se use para vivienda habitual. Además, también pueden deducir los costes derivados de alquilar la casa como los intereses de la hipoteca, tasas estatales, gastos de administración o conservación, entre otros, que se restarán del beneficio obtenido por el alquiler. Adicionalmente, pueden aplicar una reducción del 100% sobre la renta obtenida cuando se alquila a menores de 35 años que cumplan unas determinadas condiciones económicas. En caso contrario la reducción será sólo del 60%.
Estas medidas tienen la finalidad de incentivar el alquiler entre jóvenes y mover el mercado inmobiliario en los casos de propietarios con viviendas vacías que pueden disfrutar de ventajas fiscales poniéndolas en alquiler. Desde Qipert ofrecemos el servicio de gestión de alquiler en su versión global, realizando la búsqueda y valoración de inquilinos y encargándonos de su gestión integral: desde firma de contrato, depósito de fianza, pago de impuestos, y cobro de renta, hasta seguimiento en caso de impago, reclamación amistosa.
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